Condo-Hotele

str-5-condo-hotele

Moda przyszła z USA i jak wszystko co nadlatuje zza Oceanu spotyka się u wielu Polaków z niemal bezkrytyczną akceptacją. Condo hotel, przynajmniej na pierwszy rzut oka, wygląda na biznes prosty, przejrzysty i opłacalny. Polega na tym, że inwestor buduje w atrakcyjnym miejscu równie atrakcyjny obiekt, a znajdujące się w nim pokoje i apartamenty sprzedaje. Kupujący zaś wynajmują kupione lokale i na tym zarabiają. Tak to wygląda w telegraficznym skrócie. Ale skrót rozłożony na czynniki pierwsze jest już bardziej skomplikowany…

Fakt, że polska moda na condo hotele przybiera charakter masowy, widać było szczególnie ostro podczas wakacji. W niemal wszystkich miejscowościach nad morzem i w górach, także nad jeziorami, do których podczas wakacji Polacy podróżują gremialnie, roiło się od banerów reklamowych zachęcających do zainwestowania w apartament w condo hotelu i tym samym stania się hotelarzem. Zdecydowana większość reklam ilustrowana była zdjęciami owych cztero-, pięciogwiazdkowych hoteli, sceptycy zwracali jednak uwagę, że nie były to foty obiektów już istniejących tylko komputerowo, wymuskane wizualizacje. Wniosek był oczywisty – rzeczywistość miała się dopiero stać i to za pieniądze tych, którzy na te hotelowe pokoje i apartamenty wpłaca pieniądze jeszcze przed ich wybudowaniem. Inwestor namawiał więc do biznesu, w którym niczym nie ryzykował przerzucając to ryzyko na przyszłych „hotelarzy”. Ci zaś mają włożyć w ten biznes swoje pieniądze, a jeśli ich nie mają, to wziąć nań kredyt. Osią biznesu condo hoteli jest bowiem budowa nie ich nie za swoje pieniądze lecz za pieniądze tych, którzy zdecydują się w takim hotelu wykupić pokój lub apartament. To pierwsza wątpliwość, która powinna wywołać zapalenie się czerwonego światełka w głowi przyszłego nabywcy.

Zapala się ono raczej rzadko, ponieważ reklamy, jak to reklamy, spełniają funkcję przynęty, która ma zwabić klientów. Reklamy więc informują, że roczny zysk z zainwestowanej kwoty wyniesie od 7 do nawet 10 proc. rocznie. Tak wysoka stawka procentowa działa na klientów z dużą siłą, bo większość banków oferuje dziś oprocentowanie lokat na poziomie 0,5 – 1 proc. Na wyobraźnię przyszłych domorosłych hotelarzy działa też mocno wybijany argument, że ten kto wykupi w condo hotelu pokój lub pokoje, nie będzie się musiał troskać szukaniem klientów na wynajem, ponieważ inwestor gwarantuje im „kompleksową obsługę wynajmu luksusowych apartamentów”. Rozpalony żądzą 10-prpocentoqegop zysku klient rozumuje tak: – Kupuję lokal w condo hotelu i mam problem z głowy, bo naganianiem najemców zajmie się za mnie wyspecjalizowana firma. Żadnych problemów! Czy aby na pewno?

W wielu przypadkach, ale dopiero gdy się przeczyta dokładnie umowę (kto czyta dokładnie kilka albo nawet kilkanaście stron maczkiem zapisanych stron), można się dowiedzieć, że zysk w wysokości 10 proc. owszem, można uzyskać, ale dopiero po paru latach, a na początku ledwie 4-5 proc. Nadto procenty oblicza się od kwoty netto, a nie od tej, którą zapłaciło się inwestorowi, czyli pomniejszonej o 23 proc. VAT. A koszty są zazwyczaj bardzo wysokie. Metr kwadratowy pokoju w cztero-, pięciogwiazdkowym hotelu w atrakcyjnej miejscowości nad morzem to wydatek od 16 do 18,5 tys. zł, do której to kwoty doliczyć jeszcze trzeba obowiązkowy zakup wyposażenia, co kosztuje dodatkowe 30-40 tys. zł, bo przecież trudno byłoby znaleźć klienta, który chciałby się wprowadzić do pustego pokoju hotelowego.

Być może właśnie fakt, że kupowanie pokoi hotelowych stało się hitem ostatnich lat, ceny metra kwadratowego idą w górę i to bardzo szybko. Przoduje w tym Trójmiasto, gdzie w ciągu ostatniego roku ceny mieszkań wzrosły o niemal 14 proc., potem jest Kraków ze zwyżką w granicach 11 proc., natomiast w Zakopanem i jego najbliższej okolicy, za metr kwadratowy trzeba już płacić 20 tys. zł. Co, jak się okazuje, wcale nabywców nie odstrasza, bo cięgle ich przybywa. W Warszawie na przykład aż 60 proc. mieszkań oddanych do użytku ich właściciele z góry przeznaczają na wynajem. W innych dużych miastach i atrakcyjnych miejscowościach, w których przepływ turystów i biznesmenów jest duży, sytuacja wygląda podobnie.

Ci, którzy wpadli na pomysł budowania condo hoteli, liczą bardzo na przedsiębiorców, którzy kupują w nich pokoje i apartamenty na prowadzoną przez nich firmę i traktują jako inwestycję przynoszącą dodatkowy, acz nie decydujący dla standingu przedsiębiorstwa dochód. Ale wizja zostania hotelarzem przyciąga też osoby z kapitałem, które żadnego interesu już albo jeszcze nie prowadzą. Spore grono stanowią ludzie, którzy czytają różne biznesowe raporty, jak na przykład jedno z opracowań Deloitte, z którego można wyczytać, że wynajmowanie lokali przynosi w Polsce ogromne zyski a przyszłośc rysuje się w jeszcze bardziej intratnych barwach. Chęć zarabiania bez większego wysiłku wyłącza sygnalizatory rozsądku i zimnej krwi.

Może się przecież zdarzyć inwestor, który zainkasuje pieniądze kandydatów na „hotelarzy” i zniknie z nimi w sinej dali. Reklamy przekonują o nadzwyczajnych zyskach i oczywiście nie wspominają o jakimkolwiek ryzyku, a w przypadku condo hoteli „made in Poland” całe ryzyko budowy i późniejszego prowadzenia hotelu spada na tych, którzy zainwestowali w pokoje. A ryzyk jest sporo. Skoro buduje się tego typu obiekty na dużą skalę w danym miejscu, z czasem może dojść do sytuacji, że podaż przewyższy popyt i liczba wynajmujących nie tyle nawet, że nie przyniesie obiecywanego zysku, ale wręcz stratę? Ci którzy wezmą kredyt kalkulując, że spłacać go będzie dochód z wynajmowanego pokoju, zostaną na lodzie. Bez możliwości pozbycia się nierentownej inwestycji. W USA, skąd przyszła do Polski moda na condo hotele, obowiązuje coś takiego, co się nazywa ”opcja wyjścia”. Jest to zobowiązanie inwestora do odkupienia pokoju od klienta, który chce się go pozbyć i to za 120 do 150 proc. wpłaconej sumy. W polskim drapieżnym biznesie to opcja nie do wyobrażenia.

Inwestorzy kuszą więc klientów, że będą się z nimi dzielić zyskiem po połowie. Haczyk świetny. Klient przecież nie wyobraża sobie, by inwestor prowadził biznes, który nie przynosi zysku. Ale inwestor zysk upcha w kosztach utrzymania infrastruktury – basenu, spa, kortów tenisowych itp., a klientowi wykaże straty.

Wizja wzbogacania się jest jednak przemożna. To sprawia, że coraz więcej ludzi, którzy wzbogacili się na biznesach niemających nic wspólnego z budownictwem, stają się teraz deweloperami. Na przykład znana ze sprzedaży skórzanej odzieży firma Ochnik podparła swą działalność „drugą nogą”, tworząc „Ochnik Development”. Takich przypadków jest więcej. I nie ma się co dziwić. Analitycy rynku budownictwa mieszkaniowego wskazują, że jeszcze niedawno marża deweloperów obracała się wokół 18-20 proc., a po hossie na condo hotele wzrosła do 35 proc. I to deweloperzy są tymi, którzy na budowie condo hoteli zarabiają rzeczywiście duże pieniądze. Nie wkładając w ich budowę ani grosza.

Adam Rother