Prawo użytkowania wieczystego w Polsce

agata-rebisz

O co w ogóle chodzi w użytkowaniu wieczystym?

Jeśli kupujemy np. mieszkanie w bloku, to standardowo razem z nim zostajemy właścicielami także jakiejś części gruntu pod budynkiem. Wszystko jest zapisane w akcie notarialnym – jaki ułamek całej powierzchni działki jest „nasz”. W użytkowaniu wieczystym sytuacja jest inna, bo choć budynek (albo mieszkanie w nim) należy prawnie do nas, to grunt, na którym on leży, już nie. Jego właścicielem jest Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego (miasto, gmina, powiat), a grunt jest jedynie na bardzo długi okres (zwykle 99 lat) oddany właścicielom mieszkań leżących na nim w „użytkowanie wieczyste”. Czyli niejako „dzierżawiony”. 

Co się zmienia od 1 stycznia 2019 r.?

Zmiana od 1 stycznia 2019 r. jest zasadnicza. Zgodnie z ustawą użytkowanie wieczyste znika, a dotychczasowi użytkownicy wieczyści danego gruntu czy ułamka działki po prostu zostają jego prawowitymi właścicielami. Ale uwaga – dotyczy to na razie wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Choć użytkowanie wieczyste zniknie, to za nabycie gruntu trzeba będzie spłacić. Standardowo, coroczne opłaty przekształceniowe trzeba będzie płacić przez 20 lat. Zgodnie z ustawą opłata przekształceniowa ma wynosić tyle, ile wynosiłaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Innymi słowy – przy użytkowaniu wieczystym trzeba by opłatę roczną wnosić cały czas, a tu maksymalnie 20 lat i już wszystko jest spłacone, a grunt w pełni uwłaszczony. Nie ma więc właściwie (dlaczego „właściwie” – o tym niżej) żadnego dodatkowego kosztu ponad to, co i tak by się płaciło, gdyby grunt nadal był „na użytkowaniu wieczystym”.

Opłaty z tytułu przekształcenia można będzie także zapłacić jednorazowo, za 20 lat z góry (albo np. za 19 lat, jeśli ktoś zdecyduje się na spłatę w drugim roku od przekształcenia). Wtedy w wielu miejscach zostanie przyznana bonifikata. W przypadku gruntów Skarbu Państwa wynosi ona 10-60 proc. w zależności od momentu jej uiszczenia, ale w niektórych miastach więcej (np. w Warszawie – po kontrowersjach – aż 98 proc.).

Roszczenie do księgi wieczystej

Jako że 1 stycznia 2019 r. grunt zostanie automatycznie własnością właścicielami mieszkań położonych na nim, a jednocześnie to przekształcenie trzeba będzie jeszcze spłacić – w księdze wieczystej dla każdego mieszkania zostanie wpisane roszczenie z tytułu opłat przekształceniowych. To będzie zabezpieczenie dotychczasowego właściciela gruntu (czyli np. miasta, gminy, Skarbu Państwa), że opłata przekształceniowa zostanie uiszczona.

Decyzja każdego z osobna

Ważne jest szczególnie to, że roszczenie będzie wpisane w księgi wieczyste lokalowe (czyli dla każdego mieszkania), a nie w księgę gruntową (czyli dla całej działki). To oznacza, że decyzję o sposobie wnoszenia opłaty przekształceniowej (co roku przez 20 lat, czy jednorazowo z bonifikatą) może podjąć każdy właściciel mieszkania osobno. Nie musi być tutaj jednomyślności właścicieli wszystkich mieszkań położonych na danej działce.

Opłata przekształceniowa w 2019 r. będzie wynosić tyle, ile wynosiłaby roczna opłata za użytkowanie wieczyste. Wszystko zależy od lokalizacji czy powierzchni gruntu (lub jego ułamka przysługującego danej osobie – w przypadku np. mieszkań w blokach), niemniej „standardowo” to kilkaset złotych. W jednych miastach i konkretnych miejscach to np. 300 zł, w innych 700 zł (a jeszcze kto inny płaci np. 1500 zł).

Wysokość opłaty przekształceniowej każdy zainteresowany pozna, gdy w 2019 r. otrzyma z urzędu miasta, gminy, dzielnicy itd. (zależnie od lokalizacji) tzw. zaświadczenie o przekształceniu. Na potrzeby wyliczeń przyjmijmy, że będzie ona wynosić 500 zł.

Pierwsza możliwość – płacimy co roku

Jeśli ktoś zdecyduje się płacić te przykładowe 500 zł opłaty przekształceniowej co roku, to łącznie przez 20 lat (przez tyle lat trzeba będzie wnosić opłatę) zapłaciłby 10 tys. zł. Po dwudziestu latach spłaty roszczenie jest wykreślane z księgi wieczystej, grunt spłacony.

Ważne! Te łączne 10 tys. zł to pewne uproszczenie. Opłata przekształceniowa będzie mogła być waloryzowana co trzy lata wskaźnikiem GUS dotyczącym zmian cen nieruchomości w danym województwie. Skala zmian nie powinna być jednak drastyczna.Opłaty przekształceniowe trzeba będzie płacić do 31 marca danego roku. Wyjątkiem będzie rok 2019, za który opłatę będzie można wnieść maksymalnie do 29 lutego 2020 r. 

Jeśli dochód miesięczny w danym gospodarstwie nie przekracza określonego odpowiedniego poziomu (w 2019 r. będzie to prawdopodobnie ok. 2,3 tys. zł na członka rodziny), można się ubiegać o obniżenie opłaty rocznej nawet o połowę. Można będzie również zawnioskować o rozbicie rocznej opłaty przekształceniowej na raty.

Druga możliwość – płacimy wszystko na raz 

Drugą możliwością będzie jednorazowa zapłata opłat przekształceniowych za wszystkie lata w przód. W takiej sytuacji zwykle będzie można liczyć na bonifikatę.

W przypadku dotychczasowych użytkowników wieczystych gruntów Skarbu Państwa (takich jest około 0,5 mln), bonifikata wyniesie 60 proc. w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w 2019 r., 50 proc. w 2020 r. i tak dalej – co roku bonifikata będzie niższa o 10 punktów procentowych, aż do 10 proc. w 2024. Przy założeniu, że roczna opłata przekształceniowa wynosi 500 zł, koszt spłacenia całego roszczenia z tytułu przekształcenia w 2019 r. – czyli przy 60-procentowej bonifikacie – wyniesie łącznie 4 tys. zł.

Im później ktoś zdecyduje się na jednorazową spłatę, tym mniej oszczędzi. Po pierwsze – otrzyma niższą bonifikatę. Po drugie – we wcześniejszych latach będzie musiał płacić opłaty przekształceniowe. 

Wyobraźmy sobie, że ktoś zapłacił opłatę przekształceniową za 2019 r. (500 zł), a na początku 2020 r. postanowił, że zapłaci w tymże roku za pozostałych 19 lat z góry, od razu. Mnożąc tych 19 lat przez roczną opłatę 500 zł, wychodzi, że należałoby zapłacić 9500 zł. Od tej kwoty przysługuje jednak bonifikata 50 proc. a więc łącznie do zapłaty będzie 4750 zł. Dodając do tego te 500 zł zapłacone w 2019 r., łączny koszt przekształcenia wyniesie 5250 zł. 

Jeśli właścicielem gruntu objętego przekształceniem z użytkowania wieczystego w prawo własności nie był Skarb Państwa, ale np. gmina, miasto itd., to jej władze podejmują decyzję, czy i jakiej wysokości bonifikatę zaproponować. Nie ma tu żadnego musu (przynajmniej nie ustawowego, można mówić natomiast o pewnej presji społeczno-politycznej). 

Wiele miast przyjęło zasady bonifikat takie same jak dla gruntów Skarbu Państwa, czyli 60 proc. w 2019 r., 50 proc. w 2020 r. itd. Tak zrobił np. Kraków, Łódź, Białystok czy Kielce.

Ale np. w Warszawie po grudniowym zamieszaniu stanęło na tym, że bonifikata wyniesie 98 proc. W Gdańsku z kolei bonifikata wyniesie 95 proc. Oznacza to, że za równowartość jednej rocznej opłaty przekształceniowej (w naszym przykładzie 500 zł) ureguluje się całe roszczenie.

Przed świętami wprowadzenie 90-procentowej bonifikaty (w miejsce dotychczasowej maksymalnie 60-procentowej) zapowiedział też prezydent Wrocławia.

Ważne! Niektóre miasta już w uchwałach dotyczących bonifikat zaznaczyły, że przyznają je wyłącznie tym osobom, które nie zalegają z zapłatą m.in. podatku od nieruchomości czy opłat za użytkowanie wieczyste z poprzednich lat. Warto zatem pamiętać, aby uregulować wszystkie zaległości!

Uwaga! O chęci wniesienia jednorazowej opłaty należy poinformować stosowny urząd na piśmie. Złożenie takiego wniosku jest konieczne, w odpowiedzi na niego otrzymamy informację, jaką kwotę i w jakim terminie należy wpłacić. 

Dodatkowe opłaty

Ustawa „przekształceniowa” mówi, że za zaświadczenie o przekształceniu zostanie pobrana opłata skarbowa w wysokości 50 zł. Niektóre miasta informują jednak, że zaświadczenia wydadzą za darmo.

Po spłacie opłat przekształceniowych konieczne będzie wykreślenie z księgi wieczystej mieszkania roszczenia wcześniejszego właściciela gruntu. Wniosek o wykreślenie wpisu będzie kosztował 250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej lub 75 zł w pozostałych sytuacjach.